Atraso na entrega do imóvel na planta: prazo e art. 43-A 

O atraso na entrega de imóvel na planta começa pela conferência do contrato, da tolerância válida e da entrega efetiva. Para contratos sujeitos ao art. 43-A da Lei 4.591/1964, a lei distingue duas escolhas: resolver o contrato ou mantê-lo e receber a indenização nas condições legais. Cada caminho tem pressupostos, prazo e base de cálculo próprios.

O advogado precisa saber primeiro o que o comprador pretende. Uma petição que mistura devolução integral e manutenção da compra sem explicar a ordem dos pedidos pode cobrar consequências incompatíveis. Organize os documentos e apresente ao cliente as alternativas antes de calcular.

Qual contrato está sendo analisado

Leia promessa de compra e venda, quadro-resumo, aditivos, comprovantes e comunicações da incorporadora. Anote data da contratação, unidade, preço, pagamentos, prazo previsto para conclusão e cláusula de tolerância. Identifique quem assumiu a entrega e quais obrigações foram atribuídas a cada participante.

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 foi incluído pela Lei 13.786/2018, que entrou em vigor na publicação. Contratos anteriores exigem exame do regime temporal; a inclusão do artigo não autoriza transportar suas consequências automaticamente para qualquer compra antiga.

O art. 35-A disciplina informações do quadro-resumo, inclusive o termo final para obtenção do habite-se e efeitos contratuais da intempestividade. Compare esse quadro com as demais cláusulas. Se aparecerem datas diferentes, descreva a divergência e sua origem; escolher silenciosamente a mais favorável deixa a controvérsia fora da narrativa.

A tolerância de 180 dias é automática?

O caput do art. 43-A exige tolerância expressamente pactuada, clara e destacada. Nessas condições, a entrega em até 180 dias corridos da data contratual prevista para conclusão não dá causa à resolução pelo adquirente nem à penalidade do incorporador por esse atraso.

Confira a cláusula real, seu destaque e o prazo pactuado. A lei não acrescenta automaticamente 180 dias a todo contrato. Também não transforma uma previsão genérica de prorrogação em autorização ilimitada para mudar a entrega. Adite a linha do tempo apenas quando houver base contratual e jurídica identificada.

Faça a contagem em dias corridos, preservando data inicial, termo final e critério utilizado. Uma tolerância de 180 dias não corresponde necessariamente a seis meses de calendário. O atraso indenizável deve ser apurado depois do limite aplicável, sem cobrar como mora o período coberto por tolerância válida.

Se o comprador quiser resolver o contrato

Pelo § 1º, ultrapassado o prazo do caput e sem que o adquirente tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução. A lei prevê devolução integral dos valores pagos e multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção nos termos do art. 67-A, § 8º. Para comparar a organização da peça, consulte o modelo de petição inicial por atraso na entrega de imóvel no acervo de modelos por área.

Identifique como e quando a resolução foi formalizada e a controvérsia sobre esse marco. Os sessenta dias não começam automaticamente no primeiro contato de insatisfação ou no dia originalmente prometido para a obra. Na cobrança, relacione o marco defendido à documentação correspondente.

O § 8º do art. 67-A remete ao índice de correção contratualmente estabelecido para as parcelas do preço. Separe principal, atualização e multa, com fonte para cada parâmetro. Atraso imputado à incorporadora e desistência sem inadimplemento dela exigem análise distinta; retenções de outro regime não devem ser copiadas sem verificar a hipótese.

Se o comprador mantiver a aquisição

O § 2º prevê, quando a entrega ultrapassa o limite do caput e não há resolução, indenização ao adquirente adimplente. O percentual é de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias, com correção pelo índice estipulado em contrato.

A base legal é o valor efetivamente pago, que pode ser diferente do preço total da unidade e do valor de mercado. Abra o histórico de pagamentos para verificar os desembolsos e eventual variação da base. O dispositivo prevê pagamento da indenização por ocasião da entrega da unidade; isso não deve ser convertido em promessa de depósito mensal automático.

O § 3º proíbe cumular essa multa de mora com a multa do § 1º, ligada à inexecução total. Explicite o caminho principal e eventual pedido subsidiário. A proibição entre essas duas penalidades não resolve, sozinha, toda discussão sobre outras reparações ou cláusulas do contrato.

Exemplo fictício da indenização de 1%

Contrato submetido ao art. 43-A, com tolerância válida já ultrapassada. O comprador permanece adimplente, mantém a aquisição e pagou R$ 100.000 à incorporadora antes da mora, sem novos pagamentos no intervalo. Suponha três meses completos de atraso já apurados.

A indenização nominal ilustrativa é R$ 100.000 × 1% × 3 = R$ 3.000, antes da correção. O preço total do imóvel seria R$ 400.000, mas usar esse total produziria R$ 12.000 e trocaria a base prevista no § 2º. O exemplo mantém os pagamentos constantes para tornar a conta reproduzível.

Frações de mês pedem discriminação dos dias e do método proporcional, compatível com a regra aplicada. Se o comprador resolver o contrato, essa memória deixa de representar a alternativa escolhida: será necessário apurar restituição, correção e multa próprias, respeitando a vedação de cumulação.

Entrega, habite-se e prova do atraso

Guarde comunicações da obra, convocação para vistoria, pendências, habite-se, disponibilização das chaves e registro da posse. Esses eventos podem ter datas diferentes. Explique qual deles sustenta o termo final pretendido e por que; a simples presença de um documento administrativo não descreve todas as condições de entrega.

O art. 44 disciplina a averbação após o habite-se e a responsabilidade pela demora nessa obrigação. A discussão sobre averbação deve ser identificada em separado quando existir. Reúna ainda comprovantes de adimplência e documentos de eventual impedimento atribuído ao comprador.

Se houver outros prejuízos, como despesas de moradia, apresente datas, comprovantes e fundamento específico. O art. 43-A não fixa indenização moral padronizada. O relato precisa demonstrar a repercussão individual e permitir examinar se os pedidos se sobrepõem.

Quem deve responder pela obrigação

Individualize o papel de incorporadora, construtora, corretor e eventual financiador. O Tema 1.173 do STJ, divulgado também em notícia oficial de 26/01/2026, REsp 2.008.542, afasta, em regra, a responsabilidade do corretor pelas obrigações da incorporadora.

A tese ressalva envolvimento direto na incorporação ou construção, mesmo grupo econômico e confusão ou desvio patrimonial nas condições descritas. Portanto, ter intermediado a venda não basta para incluir automaticamente o corretor no pedido por atraso. Procure os documentos que sustentam a participação alegada.

O modelo público de inicial por atraso na entrega de imóvel traz caso de resolução do contrato, com restituição e multa. Adapte a escolha do comprador, os marcos e a conta. Não verificado neste guia: contrato individual, regime de compra anterior à lei, data de entrega concreta e cumulações indenizatórias específicas.