Consumidor
Modelo de petição inicial por atraso na entrega de imóvel
Texto escrito pela IA da Verbentia; revise antes de usar ou de protocolar.
Gerado pelo motor e editado depois, com revisão editorial. Nomes, datas e valores são inventados.
Quando usar
Para comprador que pede resolução da promessa de compra e venda por atraso da incorporadora.
O caso é posterior à Lei 13.786/2018 e já ultrapassou o prazo contratual mais 180 dias.
Pede restituição integral e multa contratual devida pela incorporadora, sem retenção por desistência do comprador.
O modelo inteiro
AO JUÍZO DA [NÚMERO] VARA CÍVEL DE NATAL/RN
[nome da autora], [qualificação e endereço], por seu advogado, propõe AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL E MULTA CONTRATUAL, COM TUTELA DE URGÊNCIA, contra [incorporadora privada], [CNPJ e endereço].
I — DOS FATOS
Em 01/02/2024, a autora contratou a compra do imóvel [unidade e empreendimento], em Natal/RN, para moradia, pelo preço de R$ 200.000,00. Pagou à incorporadora entrada e vinte parcelas que somam R$ 40.000,00. O saldo de R$ 160.000,00 só vence com a entrega das chaves.
O contrato fixou a entrega em 31/01/2026 e trouxe cláusula clara e destacada de tolerância de 180 dias corridos, encerrados em 30/07/2026. Em 15/10/2026, a obra continua incompleta, sem habite-se e sem chaves disponíveis.
Em e-mail de 05/08/2026, a ré reconheceu o atraso por falta de caixa e gestão de fornecedores. A autora cumpriu todas as suas obrigações exigíveis. Em notificação recebida em 10/08/2026, comunicou sua opção pela resolução por atraso da vendedora e exigiu devolução integral mais a multa contratual em 60 dias.
O contrato prevê, para culpa da vendedora, devolução integral e multa compensatória de 10% dos valores pagos, corrigidos pelo IPCA. Os R$ 40.000,00 foram recebidos integralmente pela incorporadora. Encerrado o prazo de 60 dias em 09/10/2026, nada foi devolvido.
Em 01/10/2026, a ré ainda ameaçou cobrar o saldo de R$ 160.000,00 e negativar a autora a partir de 20/10/2026, apesar de não ter entregue o imóvel.
II — DA RESOLUÇÃO E DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL
A relação é de consumo, pelos arts. 2º e 3º do CDC. O contrato foi firmado depois da Lei 13.786/2018. Incide o art. 43-A, caput e § 1º, da Lei 4.591/1964: ultrapassado o prazo de entrega, incluída a tolerância expressa de até 180 dias, o adquirente que não causou o atraso pode resolver o contrato, com devolução integral dos pagamentos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução.
O prazo se esgotou sem entrega, e a ré reconheceu dificuldades internas de caixa e fornecedores. A autora está adimplente. A resolução decorre do inadimplemento da incorporadora, com fundamento também nos arts. 422 e 475 do Código Civil. Requer o reconhecimento da resolução comunicada em 10/08/2026 por culpa exclusiva da ré, a liberação definitiva das obrigações futuras e a restituição integral em parcela única.
A cláusula de culpa da vendedora determina multa de 10% sobre os valores pagos. Requer R$ 40.000,00 corrigidos pelo IPCA desde cada pagamento e multa de 10% sobre essa base atualizada, nominalmente R$ 4.000,00, conforme o contrato e os arts. 43-A, § 1º, e 67-A, § 8º, da Lei 4.591/1964.
O prazo de devolução comunicado se encerrou em 09/10/2026. Requer juros legais desde 10/10/2026, pelos arts. 397 e 406, § 1º, do Código Civil; subsidiariamente, se o juízo adotar a citação como termo inicial da obrigação restitutória, desde essa data, pelo art. 405 do mesmo Código.
III — DA TUTELA LIMINAR
O contrato, os pagamentos, o reconhecimento do atraso e a notificação demonstram a probabilidade do direito. O saldo só vence com as chaves, ainda indisponíveis. A ameaça escrita de negativação em 20/10/2026 demonstra perigo concreto à situação creditícia da autora durante o processo.
Pelos arts. 300, 497 e 537 do CPC e pelo art. 84, §§ 3º e 4º, do CDC, requer liminarmente a suspensão da exigibilidade dos R$ 160.000,00 e das obrigações futuras do contrato, com ordem para que a ré se abstenha de cobrá-los por qualquer meio e de negativar a autora por esse negócio. Requer multa diária de R$ 300,00, limitada inicialmente a R$ 6.000,00, e confirmação definitiva com a resolução.
IV — DOS PEDIDOS
Requer:
a) a tutela liminar do item III, para suspender o saldo de R$ 160.000,00 e obrigações futuras, impedir cobrança por qualquer meio e negativação pelo contrato, sob a multa indicada e com confirmação final;
b) a citação da ré e a procedência para reconhecer a resolução comunicada em 10/08/2026, por culpa exclusiva da incorporadora, liberando definitivamente a autora do saldo e das obrigações futuras;
c) a devolução integral, em parcela única, de R$ 40.000,00, corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso, e a multa compensatória de 10% sobre esses pagamentos atualizados, nominalmente R$ 4.000,00;
d) juros legais pela taxa do art. 406, § 1º, desde 10/10/2026 ou, subsidiariamente, desde a citação, conforme a fundamentação;
e) custas e honorários de 20% sobre a condenação, pelo art. 85, § 2º, do CPC, e prova documental suplementar, depoimento do representante da ré e outras provas pertinentes.
A autora tem interesse na audiência de conciliação, pelo art. 319, VII, do CPC.
Dá-se à causa o valor de R$ 204.000,00: R$ 200.000,00 do negócio cuja resolução se pede e R$ 4.000,00 da multa, pelos arts. 291 e 292, II e VI, do CPC.
Natal/RN, 15/10/2026.
[nome do advogado] — OAB/[UF] [número]
DOCUMENTOS ANEXOS
Promessa de compra e venda; comprovantes e extrato da incorporadora; fotos e e-mails da ré; notificação com prova de recebimento.
O que foi revisado neste modelo
- Acrescenta a lei própria do contrato de 2024: art. 43-A da Lei 4.591, com tolerância expressa de 180 dias e devolução integral mais multa em até 60 dias da resolução. Lei 4.591/1964 — incorporações · fonte oficial
- Confere as datas materiais da tolerância e da devolução, retirando marcadores automáticos sobre informações já fornecidas; o art. 43-A, § 1º, rege o atraso da incorporadora. Lei 4.591/1964 — incorporações · fonte oficial
- A multa de 10% incide sobre os pagamentos atualizados pelo índice contratual, com base nominal de R$ 4.000,00, conforme arts. 43-A, § 1º, e 67-A, § 8º. Lei 4.591/1964 — incorporações · fonte oficial
- A tutela impede cobrança por qualquer meio e negativação pelo contrato, suspende saldo e obrigações futuras e recebe confirmação definitiva (CPC 300, 497 e 537). Código de Processo Civil · fonte oficial
- Preserva juros desde o vencimento e formula termo subsidiário desde a citação, com taxa legal do CC 406, § 1º, conforme CC 397 e 405. Código Civil · fonte oficial
- O valor da causa considera a resolução de todo o negócio e a multa pelos arts. 291 e 292, II e VI, do CPC. Código de Processo Civil · fonte oficial
Lei citada · fonte oficial
A aplicação dos dispositivos ao caso concreto precisa ser conferida pelo advogado.
O que você precisa trocar e conferir
- Substitua os campos entre colchetes e confira competência, rito, procuração, fatos, provas, pedidos e valores do caso real.
- Leia data do contrato, prazo, cláusula clara de tolerância e efetiva disponibilidade das chaves. A tolerância do art. 43-A da Lei 4.591 é de até 180 dias corridos e não pode ser presumida.
- Distinga resolução por culpa da incorporadora de distrato por vontade do comprador. O art. 67-A não autoriza retenção por desistência quando o atraso é da vendedora.
- Neste exemplo os 180 dias após 31/01/2026 terminam em 30/07/2026. A autora notificou resolução em 10/08 e não recebeu em 60 dias. Confira contagem e prova de recebimento.
- A resolução pede devolução integral mais multa de 10% contratada para culpa da vendedora. A indenização de 1% ao mês do art. 43-A, § 2º é opção para quem mantém o contrato e não se cumula com a multa da resolução (§ 3º).
- Confirme pagamentos e destino da corretagem. Não há corretagem autônoma neste caso; todos os R$ 40.000 foram recebidos pela incorporadora. Outros prejuízos e aluguel exigem fatos e pedidos próprios.
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