Cível
Apelação em distrato de imóvel na planta: retenção acima de 25%
Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta? Pela Lei 13.786/2018, a pena no distrato não pode passar de 25% do valor pago, além da corretagem (Lei 4.591/1964, art. 67-A, II). Se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, o limite sobe para 50% (art. 67-A, § 5º). Lei 4.591/1964, art. 67-A · fonte oficial
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Quando usar
Para o comprador de imóvel na planta que desistiu do contrato e teve a retenção da construtora mantida acima do limite da lei.
No caso, a sentença autorizou a incorporadora a reter 40% do que o comprador pagou, num empreendimento sem patrimônio de afetação.
Depois da Lei 13.786/2018, a multa no distrato tem teto de 25% do valor pago fora do patrimônio de afetação: a apelação pede o limite.
O modelo inteiro
AO JUÍZO DA [PREENCHER: número]ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE
Processo nº [PREENCHER: número do processo]
[PREENCHER: nome do autor], já qualificado nos autos da ação de rescisão contratual com restituição de valores que move contra [PREENCHER: nome da incorporadora], por seu advogado, inconformado em parte com a sentença, interpõe APELAÇÃO, com as razões anexas, e requer que, intimada a apelada para as contrarrazões, os autos subam ao Tribunal de Justiça (art. 1.010 do CPC).
O recurso é tempestivo (arts. 219 e 1.003, § 5º, do CPC) e o preparo está recolhido, conforme a guia anexa (art. 1.007 do CPC).
[PREENCHER: cidade/UF], [PREENCHER: data]
[PREENCHER: nome do advogado e OAB]
RAZÕES DE APELAÇÃO
Apelante: [PREENCHER: nome do autor]. Apelada: [PREENCHER: nome da incorporadora].
Egrégio Tribunal,
I — A SENTENÇA
Em 2023, o apelante prometeu comprar da apelada um apartamento na planta. Pagou R$ 62.000,00 até fevereiro de 2026, quando, por perda de renda, pediu o distrato, sem nunca ter recebido as chaves. A apelada não aceitou devolver mais que 50% e o apelante propôs a ação.
A sentença declarou rescindido o contrato e mandou restituir os valores pagos, autorizando a retenção de 40% (R$ 24.800,00), pela «cláusula penal contratual» e pelos «custos da incorporadora».
II — POR QUE A SENTENÇA DEVE SER REFORMADA
O contrato é posterior à Lei 13.786/2018, que incluiu na Lei 4.591/1964 as regras do desfazimento do contrato com o incorporador. Desfeito o contrato por distrato ou inadimplemento do adquirente, ele tem direito à restituição do que pagou, atualizado, deduzidas, cumulativamente, a comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga (art. 67-A, I e II, da Lei 4.591/1964).
O limite só sobe para 50% quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º). O registro da incorporação juntado pela própria apelada não traz a averbação do patrimônio de afetação, e a sentença não o reconheceu. Valem, portanto, os 25%.
Os «custos da incorporadora» não autorizam retenção além da lei: a pena convencional já os compensa, sem necessidade de prova de prejuízo (art. 67-A, § 1º). A corretagem foi paga diretamente pelo apelante à imobiliária e não integra os R$ 62.000,00. Não houve fruição do imóvel, porque o apelante nunca recebeu as chaves.
III — DO PEDIDO
O apelante requer o conhecimento e o provimento da apelação, para limitar a retenção a 25% do valor pago (R$ 15.500,00) e condenar a apelada a restituir R$ 46.500,00, atualizados pelo índice do contrato, no prazo do art. 67-A, § 6º, da Lei 4.591/1964, com a redistribuição dos ônus da sucumbência.
[PREENCHER: cidade/UF], [PREENCHER: data]
[PREENCHER: nome do advogado e OAB]
Lei citada · fonte oficial
A aplicação dos dispositivos ao caso concreto precisa ser conferida pelo advogado.
O que você precisa trocar e conferir
- Substituir os campos de [PREENCHER] e conferir processo, partes e datas.
- Conferir a data do contrato: o teto de 25% vale para contratos depois da Lei 13.786/2018; contratos anteriores seguem a jurisprudência anterior a ela; conferir antes de usar.
- Conferir se o empreendimento tem patrimônio de afetação: aí a lei admite pena de até 50% (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º).
- Conferir as outras deduções da lei (corretagem, impostos, fruição se houve posse) e o prazo de devolução (art. 67-A, § 6º).
- Estimativas do caso: valor pago R$ 62.000,00; retenção da sentença R$ 24.800,00 (40%); retenção máxima pela lei R$ 15.500,00 (25%); diferença R$ 9.300,00.
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